ขายฝาก กับ ฝากขาย ต่างกันอย่างไร? อ่านให้ชัดก่อนเซ็นสัญญา

คำว่า "ขายฝาก" และ "ฝากขาย" สลับตัวอักษรกันนิดเดียว หลายคนเลยเข้าใจว่าเป็นเรื่องเดียวกัน แต่ความหมายและความเสี่ยงต่างกันมาก คนหนึ่งคือการให้คนช่วยขายทรัพย์ อีกแบบคือการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วจริง ๆ ถ้าเข้าใจผิด อาจสูญเสียบ้านหรือที่ดินได้

ฝากขาย คืออะไร

ฝากขาย คือการที่เจ้าของทรัพย์สิน เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ให้นายหน้าหรือตัวแทนช่วยหาผู้ซื้อ โดยกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเหมือนเดิมจนกว่าจะขายสำเร็จและโอนกันที่สำนักงานที่ดิน

นายหน้าจะได้ค่าคอมมิชชันก็ต่อเมื่อขายได้ ส่วนเจ้าของได้เงินจากการขายตามราคาที่ตกลงกับผู้ซื้อ

สัญญาฝากขายมี 2 แบบหลัก ๆ

• ฝากขายแบบเปิด: ฝากได้หลายเจ้า ใครขายได้ก่อนก็ได้ค่าคอมมิชชัน

• ฝากขายแบบเฉพาะ (Exclusive): ฝากกับนายหน้าเจ้าเดียวในระยะเวลาที่ตกลง นายหน้าจะทุ่มเททำการตลาดให้เต็มที่ เพราะมั่นใจว่าได้ผลตอบแทนถ้าขายสำเร็จ

เหมาะกับใคร: คนที่ต้องการขายทรัพย์จริง ๆ และอยากได้ราคาที่เหมาะสม โดยไม่ต้องเสี่ยงเสียกรรมสิทธิ์

ขายฝาก คืออะไร

ขายฝาก คือสัญญาซื้อขายแบบพิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ที่ผู้ขายมีสิทธิ "ไถ่" ทรัพย์สินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด

จุดที่ต้องจำให้แม่น คือ กรรมสิทธิ์โอนไปเป็นของผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันที่ทำสัญญา ชื่อในโฉนดจะเปลี่ยนเป็นชื่อของผู้รับซื้อฝากทันที

ถ้าผู้ขายฝากนำเงินมาไถ่คืนทันตามกำหนด ทรัพย์สินก็กลับมาเป็นของเจ้าของเดิม แต่ถ้าไถ่ไม่ทัน ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด โดยไม่ต้องฟ้องร้องหรือผ่านขั้นตอนศาลใด ๆ

ลักษณะสำคัญของการขายฝากมีดังนี้

• สินไถ่: คือเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่คืน เท่ากับราคาขายฝากบวกผลประโยชน์ตอบแทนที่กฎหมายกำหนดไม่ให้เกิน 15% ต่อปี

• ระยะเวลาไถ่: อสังหาริมทรัพย์กำหนดเวลาไถ่ได้ไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมาย (ควรตรวจสอบระยะเวลาที่ระบุในสัญญาให้ชัดเจน)

• การจดทะเบียน: ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

• วงเงินที่ได้: โดยทั่วไปมักได้ราวครึ่งหนึ่งของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับผู้รับซื้อฝากและสภาพทรัพย์

เหมาะกับใคร: คนที่ต้องการเงินก้อนระยะสั้น มีแผนชัดเจนว่าจะนำเงินมาไถ่คืนได้ทันเวลา และยอมรับความเสี่ยงที่อาจเสียทรัพย์

เปรียบเทียบให้เห็นภาพ

ฝากขาย

• วัตถุประสงค์: ต้องการขายทรัพย์สิน

• กรรมสิทธิ์: ยังเป็นของเจ้าของ จนกว่าจะขายสำเร็จ

• ผู้เกี่ยวข้อง: นายหน้าหรือตัวแทน

• ผลลัพธ์: ขายได้ในราคาตลาด ได้เงินเต็มจำนวน

• ค่าใช้จ่าย: ค่าคอมมิชชันเมื่อขายสำเร็จ

• ความเสี่ยง: ต่ำ

ขายฝาก

• วัตถุประสงค์: ต้องการเงินก้อน โดยใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน

• กรรมสิทธิ์: โอนให้ผู้รับซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญา

• ผู้เกี่ยวข้อง: นายทุนหรือผู้รับซื้อฝาก

• ผลลัพธ์: ไถ่คืนได้ถ้าทันเวลา แต่ถ้าไม่ทัน ทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก

• ค่าใช้จ่าย: สินไถ่ (เงินต้น + ผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี)

• ความเสี่ยง: สูง หากไถ่ไม่ทันตามกำหนด
  
  ข้อควรระวังเมื่อทำสัญญาขายฝาก

  1. จดวันครบกำหนดไถ่ให้ชัด และเตรียมเงินล่วงหน้า เพราะเลยกำหนดแม้เพียงวันเดียว อาจเสียทรัพย์ได้

  2. อ่านสัญญาทุกบรรทัด อย่าเซ็นสัญญาเปล่าหรือสัญญาที่ยังกรอกไม่ครบ

  3. ระวังราคาขายฝากในสัญญาที่ไม่ตรงกับเงินที่ได้รับจริง ยอดส่วนเกินที่เขียนเกินจริงอาจไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย

  4. เก็บหลักฐานการจ่ายเงินทุกครั้ง ทั้งดอกเบี้ยและสินไถ่

  5. ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ไม่ควรทำกันเองนอกระบบ

  6. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือทนายความก่อนเซ็น โดยเฉพาะถ้าเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง

  ขายฝาก ต่างจากจำนองอย่างไร

  อีกคำที่คนมักสับสนคือ "จำนอง" ซึ่งเป็นการใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันหนี้ โดย กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ ไม่โอนไปไหน ต่างจากขายฝากที่โอนทันที ถ้าผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้ต้องผ่านกระบวนการฟ้องร้องและบังคับคดีก่อนจึงจะยึดทรัพย์ได้

  สรุป

  • ฝากขาย = ให้คนช่วยขาย กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเรา ความเสี่ยงต่ำ

  • ขายฝาก = โอนกรรมสิทธิ์ไปก่อน แล้วมีสิทธิไถ่คืน ความเสี่ยงสูงหากไถ่ไม่ทัน

  ถ้าคุณต้องการขายทรัพย์จริง ๆ การฝากขายกับนายหน้าที่น่าเชื่อถือคือทางที่ปลอดภัยกว่า

  Shori Asset Group พร้อมช่วยดูแลการฝากขายอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ ตั้งแต่ประเมินราคา ทำการตลาด ไปจนถึงโอนกรรมสิทธิ์ ปรึกษาเราได้ฟรี ติดต่อผ่าน LINE หรือโทรหาทีมงานได้เลย